Schätzung seitens der Finanzverwaltung

Wird ein bebautes Grundstück erworben und anschließend zur Einkunftserzielung genutzt (z.B. Vermietung und Verpachtung), können die Anschaffungskosten – soweit sie auf das erworbene Gebäude entfallen – im Wege der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Soweit der Kaufpreis auf den erworbenen Grund und Boden entfällt, scheidet eine steuermindernde Berücksichtigung dagegen aus.

Seit einiger Zeit verwenden die Finanzämter zur Ermittlung des Kaufpreisanteils, der auf das Gebäude entfällt, ein standardisiertes  Schätzungsverfahren. Dazu werden bestimmte Parameter (z.B. Art des Gebäudes, Baujahr, etc.) in eine– bundesweit abgestimmte – Excel-Vorlage eingeben. Die so ermittelten Werte für das Gebäude fallen häufig überraschend niedrig und damit zu Gunsten des Finanzamts aus.

Hinweis:

Die erwähnte Excel-Vorlage ist auf der Webseite des Bundesministeriums der Finanzen frei abrufbar.

Widerlegung der Schätzung schwierig

Eine Abkehr von den so ermittelten Werten lässt die Finanzverwaltung i.d.R. nur zu, wenn ein entsprechendes Sachverständigengutachten vorgelegt wird. Ohne ein solches (kostenpflichtiges) Gutachten sind Auseinandersetzungen über den „richtigen“ Gebäudewert an der Tagesordnung.

Hinweis:

Richtigerweise kann im Einzelfall aber auch ohne Gutachten die mittels Excel-Vorlage durchgeführte Schätzung der Finanzverwaltung angegriffen werden. Dazu muss jedoch im Detail dargelegt werden, welcher Rechenschritt bzw. welche Annahme, die hinter dem Rechenschritt steht, im konkreten Einzelfall unangebracht bzw. fehlerhaft ist.

Ausweg: Kaufpreisaufteilung vorab im Notarvertrag

Wer die o.g. Streitereien vermeiden will, sollte bereits vorab – d.h. direkt im notariellen Kaufvertrag über die Immobilie – eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises vornehmen. Bestimmen Verkäufer und Käufer, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude bzw. den Grund und Boden entfällt, so kommt die Finanzverwaltung an einer solchen (zwischen unabhängigen Dritten vorgenommenen) Kaufpreisaufteilung nicht vorbei. Dies hat der BFH bereits bestätigt. Die notarielle Vereinbarung ist bindend und damit zwingend der Besteuerung zugrunde zu legen.

Nur in krassen Ausnahmefällen steht es der Finanzverwaltung zu, eine abweichende Aufteilung vorzunehmen.

Hinweis:

Im Übrigen kann im Notarvertrag auch festgehalten werden, in welchem Umfang der Kaufpreis auf etwaiges Mobiliar (z.B. Küche) oder die Instandhaltungsrücklage entfällt. Da auf diese Kaufpreisanteile keine Grunderwerbsteuer anfällt, kann so die Steuerbelastung gemindert werden.